根据学习记录整理
最后更新：2026-07-10
不动产物权以登记为生效要件。
| 物权 | 设立时间 |
|---|---|
| 建设用地使用权 | 登记时设立 |
| 居住权 | 登记时设立 |
| 抵押权（不动产） | 登记时设立 |
🧠 "建居抵——登记才生效。"
设立、变更、转让、消灭不动产物权的合同 → 自合同成立时生效。
⚠️ 未办理物权登记 不影响合同效力！合同还是有效的，只是物权没成立。
🧠 "合同成立就生效，登记管物权不管合同。"
以下物权合同生效时即设立，但未经登记不得对抗善意第三人：
| 物权 | 设立时间 | 登记效力 |
|---|---|---|
| 土地承包经营权 | 合同生效时 | 对抗 |
| 地役权 | 合同生效时 | 对抗 |
🧠 "承包和地役，合同生效就设立；不登记不能抗善意。"
变更登记：不涉及权利转移，仅登记事项变化：
| 情形 |
|---|
| 权利人姓名/名称变更 |
| 不动产坐落地址变更 |
| 地役权利用目的/方法变更 |
| 共有性质发生变更 |
涉及权利转移的是转移登记，不是变更登记。
转移登记：
| 情形 |
|---|
| 不同主体间权利转移 |
| 共有人增加或减少 |
| 共有不动产份额变化 |
| 主债权转移引起抵押权转移 |
🧠 "改名改址改用途叫变更，换人转权叫转移。"
不动产被依法没收、征收或收回 → 注销登记（不是转移登记）。
🧠 "没收征收和收回，注销不是转移。"
| 规则 | 内容 |
|---|---|
| 申请条件 | 登记权利人不同意更正，利害关系人可申请 |
| 失效时间 | 申请之日起 15日内不起诉 → 失效 |
| 损害赔偿 | 异议登记不当造成损害 → 权利人可向申请人索赔 |
🧠 "登记人不同意改，利害人可异议；15天不起诉就失效，搞错了要赔钱。"
预告登记后，未经预告登记权利人同意处分该不动产 → 不发生物权效力。
预告登记失效：
| 情形 |
|---|
| 债权消灭 |
| 能够进行不动产登记之日起 90日内未申请登记 |
| 序号 | 情形 |
|---|---|
| ① | 商品房等不动产预售 |
| ② | 不动产买卖、抵押 |
| ③ | 以预购商品房设定抵押权 |
| ④ | 法律、行政法规规定的其他情形 |
🧠 "预购、买卖抵押、预购抵押——都能预告。"