根据学习记录整理
最后更新：2026-07-08
适用于新建房和存量房转让。
包括：
| 项目 |
|---|
| 地价款 |
| 过户费等相关费用 |
| 契税 |
| 合同中约定为政府建设公共设施的实际支出 |
本质：为取得土地发生的一切支出。
⚠️ 未支付地价款或不能提供支付凭据 → ❌ 不允许扣除此项。
适用于新建房转让。
| 项目 |
|---|
| 土地征用及拆迁补偿费 |
| 耕地占用税 |
| 安置动迁用房支出 |
| 建筑安装工程费等 |
适用于新建房转让。= 销售费用 + 管理费用 + 财务费用。
⚠️ 不按实际发生额扣除！ 分两种情况：
| 情形 | 公式 |
|---|---|
| 能分摊利息 | 利息 + (① + ②) × 5%以内 |
| 不能分摊利息 | (① + ②) × 10%以内 |
⚠️ 会计与税法差异：会计中利息可能资本化计入成本，但土增税中利息一律计入第③项，不存在资本化。
适用于新建房和存量房转让。
| 项目 |
|---|
| 城市维护建设税 |
| 教育费附加 |
| 地方教育附加 |
| 印花税（存量房转让） |
⚠️ 房地产开发企业的印花税已含在第③项中，此处不重复扣除。
适用于房地产开发企业新建房转让。
⚠️ 不是据实扣除！ 公式计算：
加计扣除 = (① + ②) × 20%⚠️ 仅限房地产开发企业转让新开发的房地产。取得土地后未开发直接转让的 → ❌ 不得扣除此项。
适用于存量房转让。
| 项目 |
|---|
| 旧房的评估价格 |
| 取得土地使用权的地价款/出让金 |
| 按国家统一规定缴纳的有关费用 |
| 转让环节缴纳的税金 |
旧房无法按原始成本核算，故以评估价格代替。
按发票所载金额，从购买年度起至转让年度止 每年加计5%：
扣除 = 发票金额 × (1 + 5% × 年数)| 项目 | 是否计入5%基数 |
|---|---|
| 发票金额 | ✅ 是 |
| 购房时缴纳的契税 | ❌ 否（但可作为第④项税金扣除） |
🧠 "有票按票年加五，契税扣税不加基。"
| 项 | 内容 | 适用 |
|---|---|---|
| ① | 取得土地使用权支付的金额 | 新建 + 存量 |
| ② | 房地产开发成本 | 新建 |
| ③ | 房地产开发费用（公式计算） | 新建 |
| ④ | 转让有关的税金 | 新建 + 存量 |
| ⑤ | 加计扣除 (①+②)×20% | 新建（开发商） |
| ⑥ | 旧房评估价格 | 存量 |
| 企业类型 | 转让类型 | 可扣除项 |
|---|---|---|
| 房地产开发企业 | 新建房 | ① ② ③ ④ ⑤ |
| 非房地产开发企业 | 新建房 | ① ② ③ ④ |
| 各类企业 | 存量房 | ① ④ ⑥ |
| 各类企业 | 未经开发直接转让土地 | ① ④ |
⑤ 加计扣除仅限房地产开发企业！
回迁户支付给开发企业的补差价款 → 应抵减本项目拆迁补偿费。
| 项目 | 说明 |
|---|---|
| 无合法有效凭据 | ❌ 一律不得扣除 |
| 质量保证金（未开发票） | ❌ 不得扣除 |
| 质量保证金（已开发票） | ✅ 可以扣除 |
| 土地闲置费 | ❌ 不得扣除 |
🧠 "无凭不扣，质保看票，闲置费坚决不扣。"